Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản (P1)

Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản

Để có một cái nhìn toàn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của nhà môi giới trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, cần thiết phải khái quát một vài khía cạnh cơ bản việc hình thành và phát triển của lĩnh vực dịch vụ MGBĐS tại một số nước trên thế giới.

Sự phát triển của TTBĐS tại các nước công nghiệp phát triển đã thúc đẩy sự hình thành ba nghề nghiệp chuyên môn đó là: nhà định giá tài sản, nhà MGBĐS và nhà quản trị BĐS. Tuy đây là ba chuyên môn khác nhau nhưng chúng đều liên quan chặt chẽ với nhau. Mỗi một nhà định giá, môi giới hay quản trị BĐS trong công việc đều phải có kiến thức rộng liên quan đến hai ngành dịch vụ còn lại, đảm bảo có được một cái nhìn toàn diện đối với mỗi vấn đề trong lĩnh vực BĐS. Phần lớn khách hàng trông đợi vào một tổ hợp dịch vụ đầy đủ với sự tư vấn chuyên nghiệp cho phép họ có được một cái nhìn cụ thể và chính xác về tất cả các khía cạnh kinh tế, pháp lí và xã hội trong TTBĐS.

Hoạt động môi giới bất động sản của Mỹ

Tại Mỹ, người ta đã khởi động lĩnh vực dịch vụ MGBĐS một cách đồng bộ sớm nhất trên thế giới từ hơn 60 năm nay với Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS. Một tổ chức có ảnh hưởng lớn nhất, đóng vai trò chủ đạo trong lĩnh vực BĐS tại Mỹ là Hiệp hội quốc gia của các nhà hoạt động trong lĩnh vực BĐS (National Association of REALTORS). Tổ chức này hỗ trợ, bao trùm các hoạt động của những nhà tư vấn, quản trị và thẩm định giá BĐS. Họ tự đặt ra mục tiêu phấn đấu để trở thành tổ chức gây ảnh hưởng và định hình các lĩnh vực liên quan đến TTBĐS, thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp, hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp.

TTBĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp MGBĐS. Chúng khác nhau khá lớn về quy mò và hoạt động, 80% doanh nghiệp này đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương mại. Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá BĐS, 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân.

Nghề MGBĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ, phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do Hội đồng các thành viên – những người được thống đốc bang bổ nhiệm – soạn thảo. Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành. Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội BĐS quốc gia Mỹ). Thểm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề, nhiều bang không có các đạo luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.

Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp. Các yêu cầu bao gồm: Đào tạo, trải qua 1 kỳ thi và trả phí cấp phép. Giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại BĐS nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang.

Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép MGBĐS:

Để được cấp phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên, những ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate).

Để đăng ký xin cấp phép, phải đảm bảo các điều kiện: về tuổi (phải từ 18 tuổi trở lên), Nơi thường trú (tại bang nào do bang đó cung cấp), về lòng trung thực (phải trung thực và thật thà, không có tiền án tiền sự), về kinh nghiệm (tối thiểu 2 nãm kinh nghiệm làm full-Tìme cho những người bán BĐS được cấp phép có 5 năm kinh nghiệm là yêu cầu bắt buộc, Về đào tạo: Các ứng viên phải hoàn thành 8 môn học (Hành nghề BĐS, Luật pháp về BĐS, Tài chính BĐS, Định giá BĐS, Kinh tế BĐS và kế toán). Ba môn học tự chọn (trong số các món: Các nguyên tắc BĐS, Luật Kinh doanh, Quản lý BĐS, Khế ước- Hợp đồng, Quản lý văn phòng BĐS, Môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS, Luật Bất động sản nâng cao, Tài chính BĐS nâng cao, Định giá BĐS nâng cao, Tin học BĐS, Phát triển lợi ích chung).

Tiền MGBĐS được kiểm soát bất cứ lúc nào, người môi giới bị buộc tội là có hành vi không tuân theo các quy định về tiền môi giới, nếu người hành nghề môi giới bị cáo buộc là có hành vi vi phạm pháp luật, họ có thể bị kiện ra toà án địa phương hoặc toà án bang. Các hình phạt từ các hình thức cảnh cáo đến giáo dục rồi cuối cùng là vào tù.

Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một Hội nghề nghiệp để giúp những người MGBĐS hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS là nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán BĐS trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công. Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc.

Người bán và người mua phải lập 1 hợp đồng mua bán. Sau khi hợp đổng được ký kết, người mua kiểm tra BĐS bằng thanh tra chuyên nghiệp, người bán giao hợp đồng sau khi kết thúc. Cuối cùng, người bán ký chứng thư, người mua ký thế chấp và nộp cho đại lý khoản tiền thế chấp. Đại lý cuối cùng này sau đó sẽ trả tất cả các hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán và hoa hồng của đại lý, từ tiền của người mua và được ghi vào chứng thư và vãn tự cầm cố ở văn phòng ghi chép hồ sơ sổ sách và vãn thư địa phương.

Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc, tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại lý.

Tóm lại, ở Mỹ để hệ thống MGBĐS hoạt động có hiệu quả, có 3 thành tố chủ yếu: Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin, Thứ 2, xác định cơ cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đãng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng. Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS. Thứ3, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các nguyên tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.