Một số khái niệm về đầu tư bất động sản

Một số khái niệm về đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản

Đầu tư BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS, mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

Đầu tư BĐS là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, là đầu tư đặc thù và đầu tư có điểu kiện theo quy định của Nhà nước.

Dự án đầu tư BĐS

Dự án đầu tư BĐS là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng ra tài sản là BĐS như: Nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng… để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định.

Đầu tư BĐS cần chú ý:

–      Phương tiện đầu tư: Vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ

–      Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư.

–       Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.

–       Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:

+ Về tài chính: Thông qua thu nhập và lợi nhuận.

+ Về kinh tế – xã hội: Sự phát triển kinh tế – xã hội của vùng, khu vực quốc gia.

Quá trình đầu tư vào dự án BĐS có đầu tư xây dựng

Một dự án đầu tư thường kéo dài nhiều năm. Quá trình đầu tư một dự án nói chung cũng như một dự án đầu tư KDBĐS thường bao gồm các giai đoạn:

–       Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

Tất cả các dự án định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn này bao gồm một loạt các bước:

+ Nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư xây dựng

+Thăm dò khảo sát thị trường để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị tiêu thụ sản phẩm, khả năng có thể huy động các nguồn vốn để đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.

+ Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng

+ Lập dự án đầu tư.

+ Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án (tùy theo nguồn vốn).

–      Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm vật chất hoá vốn đầu tư thành tài sản cho doanh nghiệp. Ở giai đoạn này trước hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng. Chủ đẩu tư cần có trách nhiệm làm các công việc cụ thể:

+ Lập kế hoạch đầu tư và huy động vốn cho dự án

+ Đấu giá /nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất, xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước

+ Đền bù và GPMB, bàn giao mặt bằng

+ Khảo sát xây dựng

+ Thiết kế xây dựng

+ Lựa chọn nhà thầu xây dựng và cung ứng thiết bị

+ Thi công xây dựng và lắp đặt thiết bị.

–      Giai đoạn kết thúc xây dựng dưa vào vận hành:

Các dự án khi hoàn thành quá trình xây dựng đưa vào vận hành khai thác. Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm:

+ Nghiệm thu, bàn giao công trình cho người sử dụng theo thiết kế được duyệt và nghiệm thu đạt chất lượng,

+ Ọuyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng.

+ Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

+ Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Vận hành khai thác công trình.

Khi các dự án đầu tư KDBĐS đưa vào khai thác, tuỳ theo chức năng các loại BĐS khác nhau đểu phải tuân thủ theo các quy định khác nhau của pháp luật:

–   Đối với các KĐTM, các khu công nghiệp: Tổ chức quản lý vận hành theo quy định pháp luật về quản lý KĐTM…

–   Đối với các khu chung cư khi xây dựng xong đưa vào vận hành phái tuân thủ theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hiện hành và các văn bản khác liên quan.

–   Đối với BĐS là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn thì sự quản lý vận hành chúng cũng tuân thủ theo các văn bản trên trong trường hợp nằm trong KĐTM hoặc các quy định riêng trong kinh doanh các loại hình dịch vụ đặc thù.