Những đặc điểm đặc thù của đầu tư kinh doanh bất động sản (P3)

b) Hoạt động cung cầu trong TTBĐS ảnh hưởng đến quyết định đầu tư KDBĐS

Như đã phân tích ở trên, hoạt động cung cầu trong TTBĐS ảnh hưởng đến quyết định đầu tư KDBĐS.

  1. Cầu BĐS

Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả nâng thanh toán với một mức giá nhất định đê nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.

  1. Điểu kiện xuất hiện cầu về BĐS

Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở các điếu kiện:

–     Sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các quỹ nhà đất sẵn có của chính bản thân họ,

–   Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyên thành cầu trên thị trường,

–     Tính chất và điều kiện của thị trường tạo lên cơ hội cho những người đầu cơ chờ BĐS tăng giá để kiếm lời,

–      Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điểu kiện gặp được cung, và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.

  1. Cung BĐS

Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.

  1. Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường

–      Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán,

–    Giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận.

  1. Quan hệ cung cầu BĐS

Quan hệ cung cầu BĐS diễn ra:

–    Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên,

–      Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến

giá cả cân bằng,

–     Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.

Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.

Trên thực tế, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá cả tãng lên và ngược lại sự giám của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá cả giảm xuống. Do đó, trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu.

Nhưng sự cân bằng cung – cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung – cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung – cầu trên TTBĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung – cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v… đê rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung – cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên TTBĐS.