Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (P3)

đ) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS

Theo Luật Kinh doanh BĐS, BĐS phải được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” BĐS. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điểu tiết. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm năng trở thành hiện thực.

e) Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư BĐS

–  Về lập dự án đẩu tư BĐS: Khi đầu tư xây dựng dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.

–    Về hồ sơ trình phê duyệt dự án.

–  Về thẩm định dự án đầu tưxây dựng công trình, cấp có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư KDBĐS:

+ Sởxây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do chủ tịch UBND cấp tỉnh yêu cầu.

+ Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xây dựng, sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến sở nào thì sở đó là đầu mối tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Sở đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm lấy ý kiến của sở liên quan đến phần công nghệ chính và các sở, ban, ngành khác có liên quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao,… thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở có thể báo cáo UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó.

+ Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian đối với các dự án đầu tư KDBĐS là 10-15 ngày kê từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình.

–     Về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở:

Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình BĐS gồm:

+ Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng. Sự hợp lý về bố trí mặt bằng, tuyến công trình, các điểm đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật,

+ Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình, các số liệu sử dụng trong thiết kế, các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng,

+ Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án kiến trúc đã được lựa chọn thông qua thi tuyển đối với trường hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc,

+ Các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế,

+ Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định.

–     Về thẩm quyền quyết định đầu tưxây dựng công trình:

Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với các dự án KDBĐS. Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kết quả thẩm định dự án.

–     Về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng đã được quyết định đầu tư chỉ được điều chỉnh khi có một trong những trường hợp: Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng, do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính sách, do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án, khi quy hoạch được duyệt thay đổi.

Khi điểu chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự điểu chỉnh dự án. Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại.

Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình.