Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản khi dự án đâu tư bất động sản đi vào hoạt động (P1)

Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản khi dự án đầu tư bất động sản đi vào hoạt động

Xu thế mới trên thị trường là sau khi đầu tư xây dựng xong, thường diễn ra hoạt động chuyên nhượng dự án cho một đối tác khác hoặc thuê công ty chuyên nghiệp để khai thác vận hành dự án

1. Quản lý về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng

Nhà, công trình xây dựng được mua bán chuyến nhượng bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.

a) Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyên nhượng quyền sử dụng đất được quy định:

–      Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyển sử dụng đất,

–    Đối với nhà ở công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.

Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng, hồ sơ về nhà, bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng.

Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan, trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thoả thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thòi điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời gian giao nhà, công trình xây dựng.

Luật Kinh doanh BĐS quy định trường hợp mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần. (Điều 14).

Các bên được thoả thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

–    Số tiền trả chậm, trả dần, thời gian trả chậm, trả dần phải được thoả thuận trong hợp đồng,

–    Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường họp các bên có thoả thuận khác,

–    Bên mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS được sử dụng BĐS, có quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong họp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

b) Quản lý về chuyển nhượng

Luật Kinh doanh BĐS quy định.

Chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

–    Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản,

–    Chủ đầu tư nhận chuyên nhượng phải là tổ chức, cá nhân KDBĐS có các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của luật này (tổ chức, cá nhân khi KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký KDBĐS theo quy định của pháp luật). Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng,

–    Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản,

–    Chính phủ quy định cụ thể về chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. (Điều 21).

2. Quản lý cho thuê

Thị trường cho thuê BĐS như văn phòng, công sở, dịch vụ… đã xuất hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, vui chơi giải trí cũng được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ… vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS chủ yếu thông qua các công tác quy hoạch và chính sách, quy định của pháp luật như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Nghị định hướng dẫn thi hành hành quy chế KĐTM…

–    Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương thức, thủ tục, điểu kiện, giá cả cho

thuê. Bên cho thuê chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê.

–  Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận trong hợp đồng thuê công trình theo đúng quy định của pháp luật.

–   Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ khác, bảo trì công trình được vận hành bình thường theo đúng công năng và thiết kế.

–   Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiếm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê.

Xem thêm: Bán nhà nhanh chóng. Dễ dàng. Đăng tin của bạn tại Bán nhà Hải Phòng