Quy định chung đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Hợp đồng trong hoạt động KDBĐS tuân thủ các quy định tại Luật Kinh doanh BĐS, đồng thời tuân thủ các quy định tại Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự về: Giao kết hợp đồng, nguyên tắc giao kết hợp đồng, hình thức, nội dung, địa điểm, thời điểm, hiệu lực của hợp đổng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Cãn cứ vào nội dung quy định của Luật Đất đai (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh BĐS (2006), các văn bản hường dẫn đã quy định chi tiết nội dung hợp đồng giữa các bên liên quan dến giao dịch về BĐS. Các hợp đồng về BĐS theo các luật trên gồm:

–    Các hợp đồng về BĐS theo Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, gồm:

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân,

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (hoặc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất),

+ Hợp đồng tặng cho ỌSDĐ (hoặc tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất),

+ Hợp dồng cho thuê QSDĐ (hoặc cho thuê QSDĐ và tài sản gắn liền với đất),

+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (hoặc góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất),

+ Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ (hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất).

–      Các hợp đồng về BĐS theo Luật Nhà ở:

+ Hợp đồng mua bán nhà ở,

+ Hợp đồng thuê nhà ở,

+ Hợp đồng tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, hợp đồng ủy quyển nhà,

+ Quy định về hợp đồng thế chấp nhà ở.

–      Các hợp đồng về BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS: (được thể hiện trong mục 4.3.2).

Sau đây trình bày quy định, các loại, nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên trong từng loại hợp đồng theo Luật Kinh doanh BĐS.

Quy định chung đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng KDBĐS do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật Nhà ở, Bộ Luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

–    Giá mua bán, chuyên nhượng, thuê, thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận, thông qua đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật. Các bên trong hợp đồng được thỏa thuận lựa chọn bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, đối với các BĐS thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá BĐS.

–      Giá kinh doanh dịch vụ BĐS do các bên thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận được thì việc xác định giá phải căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, trường hợp có thỏa thuận trước về việc điểu chỉnh giá trong hợp đồng thì khi có những thay đổi ảnh hưởng đến giá được xác định trong hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh giá hợp đồng. Việc thanh toán trong giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng theo hình thức trả một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần, lựa chọn theo các phương thức:

+ Thanh toán thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam,

+ Thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua BĐS.