Quy trình phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Quy trình phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi [4],

Dự án đầu tư KDBĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, chúng bao gồm: Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, dịch vụ nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp hoặc dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên.

Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mỏ hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình (mang tính tham khảo):

Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù họp

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư BĐS. Khu đất KDBĐS có hai dạng: Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước, thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro.

Nhà đầu tư thận trọng sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắc chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, cãn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí:

–      Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả,

–     Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

–     Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư chứng minh được hiệu quả đầu tư, đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngàn sách của quá trình xây dựng, đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung:

–     Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay,

–      Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc,

–      Các đặc điểm kỹ thuật,

–      Thị trường mục tiêu,

–      Quản lý đầu tư và khái thác như thể nào?

Bước 5: Phán tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu:

–      Ước tính toàn bộ chi phí dự án,

–      Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh, ưóc tính nguồn vốn vay,

–      Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án,

–    Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…,

–      Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép, chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước.

Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dung thỏa thuận về chi phí, về thời gian, về nhàn lực và về cách làm.

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư, tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung:

–      Các đánh giá rải rác,

–      Đánh giá tiền khả thi,

–      Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác.

Báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư cần sát với dự án hoàn chỉnh. Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án đê thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

Bước 7: Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc:

–      Thiết kế chi tiết,

–      Đấu thầu và chọn thầu xây dựng,

–      Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu,

–      Phương án tổ chức giám sát, quản lý.

Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện các công việc:

–      Đại diện khách hàng (lập kế hoạch xây dựng và quản lý chất lượng),

–      Bán và tiếp thị,

–      Tư vấn và quản lý tài sản.