Quyết định về sản phẩm trong kinh doanh bất động sản (P1)

Các quyết định Marketing chủ yếu trong kinh doanh bất động sản

Quyết định về sản phẩm

a) Quyết định về chủng loại sản phẩm kinh doanh

Khái niệm: Chủng loại sản phẩm là một nhóm bao gồm các BĐS có liên quan chặt chẽ với nhau do giống nhau về chức năng hay do bán chung cho cùng một nhóm khách hàng hay thông qua cùng một kiểu tổ chức tiêu thụ.

Mỗi chủng loại BĐS đòi hỏi phải có một chiến lược Marketing riêng. Doanh nghiệp cần giao việc phụ trách từng nhóm chủng loại BĐS cho một người. Người quản lý này phải thông qua một loạt các quyết định quan trọng về bề rộng của chủng loại BĐS.

Việc quyết định về bề rộng của chủng loại BĐS phụ thuộc rất lớn vào tiềm lực kinh tế và mục tiêu của doanh nghiệp. Trong trường hợp công ty đang cố gắng để nổi tiếng là người cung cấp một chủng loại BĐS đầy đủ hoặc cố gắng chiếm lĩnh phần lớn thị trường hay mở rộng thị trường, thì họ thường có một chủng loại BĐS rộng. Cụ thể: Họ có thể kinh doanh cả nhà ở, văn phòng cho thuê, các khu thể thao, vui chơi giải trí,… Trong chủng loại BĐS là nhà ở thì bao gồm cả nhà gắn liền với đất và nhà chung cư. Trong nhà gắn liền với đất có cả biệt thự sang trọng và các lô nhà cấp một, cấp hai và nhà cấp 3. Trong nhà chung cư thì có nhà giành cho người có thu nhập cao, nhà giành cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình. Có nhà thì để bán, có nhà để cho thuê. v.v… Nếu mục tiêu của doanh nghiệp là đảm bảo khả năng sinh lời cao thì chủng loại BĐS thường hẹp. Nếu kinh doanh nhà ở thì chỉ tập trung vào một số đoạn thị trường hẹp như chỉ quan tâm đến nhà chung cư song tập trung mọi nguồn lực để có được các khu trung cư thoả mãn ở mức cao nhất nhu cầu của khách hàng với chất lượng BĐS tốt và các dịch vụ đi kèm cố gắng đạt đến mức hoàn hảo. Hoặc chỉ tập chung vào chủng loại BĐS là các khu thể thao, khu thương mại,…

Cùng với sự phát triển của doanh nghiệp thì chủng loại BĐS thường được mở rộng ra. Doanh nghiệp có thể mở rộng chủng loại BĐS theo hướng xuống dưới hoặc hướng lên trên hay theo cả hai hướng.

Phát triển hướng xuống dưới có nghĩa là lúc đầu công ty chiếm lĩnh phần trên của thị trường sau đó dần mở rộng chủng loại BĐS của mình xuống cả những phần thị trường phía dưới. Việc phát triển hướng xuống dưới thường nhằm mục đích kìm hãm các đối thủ cạnh tranh, tấn công họ hay xâm nhập vào phần thị trường đang phát triển nhất.

Doanh nghiệp đang kinh doanh nhà biệt thự có thể phát triển thểm các khu căn hộ để khai thác các khách hàng có thu nhập thấp hơn.

Phát triển hướng lên trên có nghĩa là doanh nghiệp đang hoạt động ở những phần bên dưới của thị trường có thể mở rộng chủng loại BĐS để có thể xâm nhập vào các đoạn thị trường phía trên. Việc phát triển chủng loại BĐS theo hướng lên trên có thể rất mạo hiểm vì các đối thủ cạnh tranh ở thị trường phía trên vừa đang chiếm lĩnh các vị trí vững chắc của thị trường vừa có thể phản công bằng cách xâm nhập vào các phần phía dưới của thị trường. Còn các khách hàng tiểm năng có thể không tin tưởng rằng một công ty mới lại có đủ khả năng cung cấp những BĐS cao cấp. Thông thường doanh nghiệp phát triển hướng lên trên khi thấy khả năng tăng trưởng nhanh, khả năng sinh lợi lớn của những phần bên trên của thị trường hoặc khi doanh nghiệp muốn xác định lại vị trí của mình trên thị trường. Cụ thể: Các doanh nghiệp đang kinh doanh văn phòng cho thuê nho lẻ, mở rộng chủng loại BĐS bằng những khu văn phòng cho thuê cao cấp, đang kinh doanh nhà căn hộ phát triển sang kinh doanh nhà biệt thự. Đang kinh doanh nhà ở, văn phòng riêng biệt mở rộng chủng loại BĐS với các cao ốc căn hộ, khách sạn căn hộ (khu BĐS bao gồm một cao ốc căn hộ, một khách sạn sang trọng, một nhà hàng lớn). Khu dinh thự có cả sân gòn tầm cỡ quốc tế, hồ bơi, các sân tennis cùng với hội quán đặc biệt, …