Những đặc điểm đặc thù của đầu tư kinh doanh bất động sản (P2)

Những đặc điểm đặc thù của đầu tư kinh doanh bất động sản

a) Những đặc điểm của khai thác vận hành DAĐT KDBĐS

Sau khi nhận bàn giao công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác, sử dụng năng lực công trình, đồng bộ hoá tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện tổ chức và phương pháp quản lý nhằm phát huy đầy đủ các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đó được đề ra trong dự án.

Đẩu tư dự án KDBĐS là hình thức đầu tư xây dựng đặc biệt, khác với các loại đầu tư thòng thường nên khai thác vận hành dự án đầu tư BĐS cũng có những đặc điểm riêng:

  1. Tính dị biệt riêng của khai thác bất động sản

Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh, khác nhau về cả hình thức KDBĐS (tạo lập, mua, nhận chuyên nhượng, thuê, cho mua lại…). Do vậy trong quá trình khai thác cần chú ý đến đặc điểm tính dị biệt của mỗi dự án đê làm tăng khả năng sinh lời.

  1. Ọuá trình khai thác dự án đầu tư BĐS thường kéo dài

Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dưng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư KDBĐS cần có vốn lớn và vốn đầu tư dài hạn. Chính vì thế mà quá trình khai thác các dự án đầu tu BĐS thường kéo dài nhiều năm, đồng thời do đặc điếm này nên hoạt động KDBĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

  1. Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

Đối với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung: Khi cầu tăng đẩy giá lên cao sẽ kích thích cung cân bằng với cầu và kéo theo giá quay trở về mức cân bằng. Nhưng đối với BĐS thì cầu tăng, cung khó phản ứng nhanh như với các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian đê tạo ra chúng, thường để xây dựng các công trình cần phải có thời gian dài tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công…

  1. Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc vào năng lực quán lý

Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý nói chung khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao. Việc quản lý rất đa dạng, gồm các khâu:

–    Quản lý về mặt môi trường thu gom rác thải, cung cấp điện, nước cho các khu hộ và các khu dịch vụ, công cộng,

–    Tổ chức trông giữ xe và các dịch vụ công cộng khác cho khu chung cư với doanh thu chi mang tính chất phục vụ,

–    Quản lý về mặt hành chính, an toàn vệ sinh đảm bảo cho khu nhà hoạt động trong môi trường sống lành mạnh về an ninh, sinh hoạt thẩm mĩ…

–    Quản lý tái đầu tư máy móc thiết bị khu chung cư thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

–     Quản lý duy tu bảo dưỡng công trình chung cư thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư,

–    Ban quản lý có trách nhiệm thu tiền điện, nước, vệ sinh gửi xe, điện thoại, truyền hình và các dịch vụ công cộng khác từ các hộ để đảm bảo việc vận hành bình thường của tòa nhà và chi trả các chi phí cho việc duy tu, bảo trì cổng trình.

  1. TTBĐS là thị trường khó thâm nhập

TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, bởi lẽ hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch.

  1. Quá trình khai thác DAĐT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật

Sự tham gia của Nhà nước vào TTBĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho TTBĐS ổn định hơn và an toàn hơn. BĐS được đăng ký theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp… thông qua kiểm soát TTBĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.